O mercado imobiliário de aluguel nos EUA

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O mercado de imóveis para aluguel nos EUA está no meio de algumas mudanças importantes, conforme descrito pelo Joint Center for Housing Studies da Harvard University em seu relatório “America’s Rental Housing 2020” (janeiro de 2020). Aqui estão algumas das mudanças.

A “taxa de aluguel” – a parcela de famílias que alugam – aumentou bastante entre 2004 e 2016, antes de se estabilizar nos últimos anos.

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De 2000 a 2010, a maior parte do crescimento no mercado de aluguel de moradias foi proveniente daqueles com renda relativamente menor. Mas na última década, a maior parte do crescimento no mercado de imóveis para aluguel é proveniente daqueles com renda relativamente mais alta. “Mas, com 22% em 2019, as taxas de aluguel entre as famílias que ganham US $ 75.000 ou mais estão nos seus níveis mais altos já registrados. Mesmo respondendo pelo crescimento geral da renda, as taxas de aluguel para as famílias no decil superior saltaram de 8,0% em 2005 para 15,1% em 2018. pois seus números mais que dobraram “.

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O aluguel é um grande fardo para muitos. O relatório analisa locatários com “custo onerado”, referindo-se àqueles que pagam mais de 30% de sua renda em aluguel. “Graças ao forte crescimento no número de locatários de alta renda, a parcela de locatários com ônus dos custos caiu mais visivelmente de um pico de 50,7% em 2011 para 47,4% em 2017, seguido por um modesto aumento de 0,1 ponto percentual em 2018.” .. Enquanto isso, 10,9 milhões de locatários – ou um em cada quatro – gastaram mais da metade de sua renda em moradias em 2018 “. Outra grande mudança é que há um aumento nos “locatários onerosos” nos grupos de renda média (digamos, US $ 30.000 a US $ 75.000 por ano em renda anual), especialmente em “áreas metropolitanas maiores e de alto custo”.

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As taxas de vacância para aluguel são baixas e são especialmente baixas para aluguel de menor custo e qualidade.

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Enquanto isso, os aluguéis estão aumentando consistentemente mais rápido que a inflação.

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O valor das propriedades dos apartamentos também aumentou rapidamente.

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Alguns fatores de fundo também estão mudando. No mercado de imóveis para aluguel, o estoque de aluguéis aumenta em duas áreas nos últimos 15 a 20 anos: residências unifamiliares e edifícios multifamiliares com 20 ou mais unidades. Essas mudanças representam uma mudança no mercado imobiliário alugado, deixando os proprietários individuais para a propriedade corporativa dos aluguéis. Na área de residências unifamiliares, por exemplo, vários investidores institucionais compraram casas como imóveis para aluguel após a queda nos preços da habitação por volta de 2010. O relatório observa:

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A propriedade de imóveis para aluguel mudou significativamente entre 2001 e 2015, com proprietários institucionais como LLCs, LLPs e REITs representando uma parcela crescente das ações. Enquanto isso, a propriedade individual caiu em propriedades de aluguel de todos os tamanhos, mas especialmente entre edifícios com 5 a 24 unidades. De fato, a parcela de propriedades de apartamentos de médio porte pertencentes a pessoas físicas caiu de quase dois terços em 2001 para cerca de dois quintos em 2015. Dado que as unidades nessas estruturas são geralmente mais antigas e têm rendas relativamente baixas, os investidores institucionais podem considerá-las privilegiadas. candidatos para compra e atualização. Essas mudanças de propriedade ajudaram a manter os aluguéis na subida.

Outra mudança é que muitos inquilinos parecem mais felizes sendo inquilinos e menos propensos a ver um aluguel como uma parada de curto prazo no caminho para a aquisição da casa própria. Os locatários também ficam no local por mais tempo. O relatório observa:

Mudanças de atitude em relação à casa própria podem levar algumas famílias a continuarem a alugar mais tarde na vida. A mais recente pesquisa feita pela Freddie Mac com proprietários e locatários relata que a parcela de locatários genX (entre 39 e 54 anos em 2019) sem interesse em possuir casas aumentou de 10% em março de 2017 para 17% em abril de 2019. … Totalmente 75 por cento dos locatários em geral, e 72 por cento dos locatários genX, afirmaram que o aluguel se encaixa melhor em seu estilo de vida atual. …

[M]quaisquer locatários ficam nas mesmas unidades de aluguel por períodos mais longos. Entre 2008 e 2018, a parcela de locatários que viveu em suas unidades por pelo menos dois anos aumentou de 36% para 41% entre os menores de 35 anos e de 62% para 68% entre os de 35 a 64 anos. Da mesma forma, a National Apartment Association registrou uma taxa de rotatividade de apenas 46,8% em 2018 – a menor taxa de afastamentos desde que a pesquisa começou em 2000.

A taxa de proprietários de imóveis nos Estados Unidos costuma estar na faixa de 63 a 65%, subindo acima dessa faixa durante o boom imobiliário por volta de 2006, diminuindo depois disso e depois se recuperando um pouco nos últimos anos. Olhando para as tendências de longo prazo de envelhecimento, casamento / paternidade e renda, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA organizou um simpósio a favor e contra, há alguns anos, sobre a questão de saber se a taxa de imóveis nos EUA cairá para menos 50% até 2050. As taxas de proprietários de casas para jovens adultos e negros são especialmente baixas. A taxa de propriedade de residências nos EUA era cerca da média para os padrões internacionais de 20 a 25 anos atrás, mas agora está abaixo da média. Para postagens anteriores sobre esses temas, consulte:

No que diz respeito à questão social mais ampla dos preços dos aluguéis ser tão alta para tantas pessoas, a resposta econômica é direta. Para aqueles com renda muito baixa, ajude-os a pagar o aluguel. Mas para o mercado como um todo, a maneira de obter preços mais baixos é aumentar a oferta. Por exemplo, é uma pergunta interessante sobre por que o proprietário individual está em tal declínio e até que ponto essa queda se deve a custos administrativos, regulatórios e de zoneamento adicionais impostos nos níveis estadual e local. Parece-me possível que estejamos no meio de uma mudança social em que muitas famílias, em vários níveis de renda, colocam menos ênfase na propriedade da casa – o que, por sua vez, significa maior atenção do público às condições de oferta e demanda nos mercados de aluguel de moradias.

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